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Usufruit et nue-propriété : qui déclare quoi ?

En démembrement, la question fiscale est de savoir qui déclare quoi : usufruitier et nu-propriétaire n'ont ni les mêmes revenus imposables ni les mêmes charges déductibles.

En bref

En démembrement, usufruitier et nu-propriétaire n'ont ni les mêmes revenus imposables ni les mêmes charges déductibles : les loyers reviennent en principe à l'usufruitier, les travaux se déduisent chez celui qui les paie effectivement. L'acte de démembrement, la déclaration de la SCI et les factures permettent d'attribuer chaque flux correctement.

Chiffres applicables : barèmes fiscaux 2026, datés et sourcés

Mis à jour le 23 août 2026 · 7 min de lecture

L'usufruitier supporte les charges d'entretien, le nu-propriétaire les grosses réparations
La valeur fiscale de l'usufruit dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au barème légal
Le nu-propriétaire ne paie pas d'impôt sur les revenus qu'il ne perçoit pas
L'extinction de l'usufruit au décès reconstitue la pleine propriété sans taxation

2072Quote-partLoyers SCIChargesCompte courantStatuts

Comment se répartissent les droits entre usufruitier et nu-propriétaire ?

L'usufruitier dispose du droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, notamment les loyers, mais doit en assurer l'entretien courant. Le nu-propriétaire conserve la propriété du bien sans en jouir directement et supporte les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil.

Cette répartition légale des charges peut être aménagée par convention entre les parties, notamment lors d'une donation avec réserve d'usufruit. Il est recommandé de formaliser par écrit toute répartition différente du régime légal, afin d'éviter un litige lors de travaux importants.

Comment se calcule la valeur fiscale de l'usufruit ?

L'article 669 du Code général des impôts fixe un barème forfaitaire de la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier au jour du démembrement, sans lien avec l'espérance de vie réelle ni la valeur locative du bien. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de son usufruit diminue.

Ce barème s'applique aux droits d'enregistrement lors d'une donation ou d'une succession. Il ne s'applique pas nécessairement à d'autres évaluations, par exemple comptables ou économiques, qui peuvent retenir une méthode actuarielle différente selon le contexte de l'opération.

Que se passe-t-il fiscalement à l'extinction de l'usufruit ?

Lorsque l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de mutation à payer, l'extinction n'étant pas considérée comme une transmission nouvelle. Ce mécanisme constitue l'un des intérêts majeurs du démembrement dans une stratégie de transmission anticipée.

Cette exonération suppose que le démembrement résulte d'un acte régulier antérieur, donation ou succession, et non d'un montage artificiel destiné uniquement à éluder l'impôt. L'administration peut requalifier un montage dépourvu de substance économique réelle.

Qui déclare le bien démembré à l'impôt sur la fortune immobilière ?

En principe, l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien démembré à l'impôt sur la fortune immobilière, et non sa seule valeur d'usufruit. Cette règle connaît des exceptions, notamment lorsque le démembrement résulte d'une succession avec conjoint survivant dans certains cas légaux prévus.

Le nu-propriétaire, à l'inverse, n'a en principe rien à déclarer au titre de ce bien tant que ces exceptions ne s'appliquent pas. Cette asymétrie doit être vérifiée précisément selon l'origine du démembrement avant toute déclaration d'IFI.

Valeur fiscale de l'usufruit selon l'âge (article 669 du CGI)
Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 51 à 60 ans révolus	50 %	50 %
De 71 à 81 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Source : Article 669 du Code général des impôts (barème fiscal, non actuariel)

Organiser un démembrement de propriété

Définir l'objectifClarifier si le démembrement vise une transmission anticipée, un investissement locatif ou une donation temporaire d'usufruit.
Calculer la valeur fiscaleAppliquer le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte.
Répartir les charges par conventionPrévoir dans l'acte la répartition des travaux si elle diffère du régime légal du Code civil.
Vérifier l'impact IFIIdentifier qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, doit déclarer le bien à l'impôt sur la fortune immobilière.
Anticiper la fin du démembrementPrévoir les conséquences du décès de l'usufruitier ou du terme d'un usufruit temporaire.

Exemple, hypothèses simplifiées de valorisation

Un bien immobilier d'une valeur de 400 000 euros en pleine propriété est démembré au profit d'un usufruitier âgé de 65 ans.

Tranche d'âge 61-70 ans : usufruit valorisé à 40 %
Valeur fiscale de l'usufruit : 400 000 x 40 % = 160 000 euros
Valeur fiscale de la nue-propriété : 400 000 x 60 % = 240 000 euros
Base retenue pour d'éventuels droits de mutation sur la nue-propriété transmise

La valeur fiscale de la nue-propriété transmise s'établit à 240 000 euros, base sur laquelle seraient calculés les droits de mutation applicables.

Exemple de calcul à hypothèses simplifiées, fourni à titre pédagogique. Votre résultat dépend de vos documents.

Les points de contrôle sur démembrement

Répartition des revenus et des charges entre usufruitier et nu-propriétaire.
Traitement des travaux selon celui qui les supporte.
Effet du démembrement sur l'assiette de l'IFI le cas échéant.
Cohérence avec l'acte de donation ou de cession de droits.

Les erreurs que l'on retrouve le plus souvent

Déclarer l'intégralité des loyers au nu-propriétaire.
Déduire des travaux chez celui qui ne les a pas payés.

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Documents utiles pour ce sujet

Déclaration 2072Quote-part associéeAvis d'impôt personnelDéclaration 2042Revenus et loyers SCICharges SCITaxe foncièreTravauxCompte courant d'associéStatuts si utilesRelevés de gestion

Questions fréquentes

Quels documents transmettre ?

L'acte de démembrement, la déclaration de la SCI le cas échéant et les factures de travaux permettent d'attribuer chaque flux à la bonne personne.

Le nu-propriétaire peut-il vendre sa part sans l'accord de l'usufruitier ?

Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété seule, mais l'acquéreur reprend le bien toujours grevé de l'usufruit existant. Une vente en pleine propriété du bien nécessite en revanche l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Qui paie la taxe foncière sur un bien démembré ?

Sauf convention contraire entre les parties, la taxe foncière est en principe supportée par l'usufruitier, qui perçoit les revenus du bien. Cette règle peut être aménagée dans l'acte de démembrement selon les besoins des parties.

Un usufruit temporaire suit-il le même barème que l'usufruit viager ?

Non, l'usufruit à durée fixe se valorise à 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans lien avec l'âge de l'usufruitier, dans la limite de la valeur de l'usufruit viager correspondant à son âge réel.

Sources officielles

Sujets liés

Déclaration 2072 SCI à l'IS ou à l'IR

Information générale, à jour des règles applicables au moment de la rédaction. Elle ne remplace pas l'examen de votre situation : les montants et régimes cités dépendent de vos documents et sont validés par un professionnel partenaire.