SCI à l'IR ou à l'IS : que change l'option ?

Que change concrètement l'option à l'impôt sur les sociétés ?

Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu, chaque associé étant imposé sur sa quote-part de résultat foncier. L'option pour l'impôt sur les sociétés bascule ce fonctionnement : la société devient elle-même redevable de l'impôt sur son bénéfice, calculé selon les règles commerciales et non foncières.

Ce changement ouvre la possibilité d'amortir l'immeuble, ce qui réduit mécaniquement le résultat imposable chaque année. Il modifie en contrepartie le mode de sortie des revenus : les associés ne perçoivent plus un revenu foncier direct mais un dividende, imposé selon les règles des revenus de capitaux mobiliers.

Comment l'amortissement réduit-il l'impôt de la SCI ?

À l'impôt sur les sociétés, la SCI peut constater chaque année une charge d'amortissement correspondant à la dépréciation comptable du bâti, hors terrain qui n'est jamais amortissable. Cette charge, purement comptable, diminue le résultat imposable sans sortie de trésorerie réelle.

L'amortissement se calcule sur la durée d'usage du bien, généralement entre 20 et 40 ans pour un immeuble locatif. Plus la durée retenue est courte, plus la charge annuelle est élevée et plus le résultat imposable diminue rapidement dans les premières années.

L'option pour l'IS peut-elle être annulée après coup ?

L'option pour l'impôt sur les sociétés est en principe irrévocable une fois exercée. Une tolérance permet néanmoins d'y renoncer dans les cinq premiers exercices suivant l'option, à condition d'exercer cette renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de paiement du premier acompte du cinquième exercice.

Passé ce délai, aucun retour à l'impôt sur le revenu n'est possible pour la SCI. Ce caractère quasi définitif impose de simuler les conséquences à long terme, en particulier sur la revente, avant d'exercer l'option plutôt qu'après.

Comment se calcule la plus-value en cas de revente ?

À l'impôt sur les sociétés, la plus-value de cession se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix d'acquisition diminué des amortissements déjà pratiqués. Plus les amortissements cumulés sont élevés, plus la plus-value taxable augmente.

Cette plus-value est imposée au taux normal de l'impôt sur les sociétés, sans abattement pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers à l'impôt sur le revenu. C'est le point de bascule majeur à anticiper avant d'opter, notamment en cas de revente envisagée à moyen terme.

Comment sortir les liquidités d'une SCI à l'IS ?

Les bénéfices d'une SCI à l'impôt sur les sociétés ne reviennent aux associés que par une distribution de dividendes, décidée en assemblée générale après paiement de l'impôt sur les sociétés. Ce dividende subit ensuite une seconde imposition chez l'associé, au prélèvement forfaitaire unique ou au barème sur option.

Cette double imposition, société puis associé, doit être comparée au régime de l'impôt sur le revenu où le résultat foncier est imposé une seule fois, mais sans possibilité d'amortissement. Le choix dépend du projet : conservation longue avec réinvestissement, ou distribution régulière des loyers.

Décider d'opter ou non pour l'IS

1. Estimer le résultat annuelComparer le résultat foncier attendu à l'IR et le résultat après amortissement à l'IS.
2. Simuler l'amortissementCalculer la charge annuelle d'amortissement sur la durée d'usage retenue pour le bâti.
3. Anticiper la reventeÉvaluer la plus-value taxable en cas de cession à cinq et dix ans selon chaque régime.
4. Vérifier le besoin de trésorerieDéterminer si les associés ont besoin de percevoir les loyers directement ou peuvent les réinvestir.
5. Exercer l'option en connaissance de causeNotifier l'option au service des impôts avant la date limite, en connaissant son caractère quasi définitif.

Exemple, hypothèses simplifiées d'amortissement