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LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

En location meublée non professionnelle, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes ; le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Le réel devient généralement plus avantageux dès que charges et amortissements dépassent l'abattement, ce qui est fréquent les premières années après l'acquisition.

Règles à jour au

Intérêts, taxe foncière, assurance, copropriété, gestion, comptabilité.

Bâti hors terrain et mobilier, hors régime micro.

Régime le plus favorable

Régime réel

écart d'impôt de 1 888 € par an

Détail du calcul
Abattement micro-BIC (50 %)7 000 €
Base imposable au micro-BIC7 000 €
Impôt + prélèvements au micro-BIC3 304 €
Charges déduites au réel5 000 €
Amortissement imputé6 000 €
Base imposable au réel3 000 €
Impôt + prélèvements au réel1 416 €
Écart annuel entre les deux régimes1 888 €

Ce que le calcul retient

  • Taux d'imposition retenu : 30 % de taux marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux.
  • Au réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non imputée se reporte sans limite de durée.
  • Le réel suppose une comptabilité commerciale : le coût du comptable doit être intégré aux charges pour que la comparaison soit honnête.
  • L'option pour le réel engage pour un an, reconductible tacitement ; les amortissements pratiqués influencent la plus-value en cas de revente.

Estimation indicative calculée à partir des seules valeurs que vous saisissez, sur la base des règles générales en vigueur. Elle ne tient pas compte de votre situation complète et ne constitue pas un conseil fiscal : les montants doivent être validés par un professionnel au vu de vos documents.

Ce que ce simulateur prend en compte

  • Location meublée classique : abattement micro-BIC de 50 %, plafond de recettes de 77 700 €.
  • Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, plafond de 15 000 €.
  • Régime réel : recettes moins charges déductibles moins amortissements.
  • Imposition : taux marginal d'imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du micro-BIC en location meublée ?
77 700 € de recettes pour une location meublée classique, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est de 15 000 € et l'abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel s'applique.
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. En location meublée, l'amortissement est plafonné au résultat après déduction des autres charges. La fraction non utilisée est reportable sans limite de durée et s'impute sur les bénéfices futurs.
L'amortissement est-il repris lors de la revente ?
En LMNP, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, à l'exception notamment des résidences services. Le gain d'impôt annuel doit donc se lire sur la durée de détention complète.
Peut-on changer de régime chaque année ?
L'option pour le réel est valable un an et se reconduit tacitement. La renonciation doit être adressée à l'administration dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats.

Sujets liés

LMNPRevenus fonciers

Estimation indicative calculée à partir des seules valeurs que vous saisissez, sur la base des règles générales en vigueur. Elle ne tient pas compte de votre situation complète et ne constitue pas un conseil fiscal : les montants doivent être validés par un professionnel au vu de vos documents.