LMNP : votre location meublée est-elle bien déclarée ?

Quelles conditions définissent le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel suppose une location effectivement meublée, c'est-à-dire équipée d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement dès son entrée. Un bien loué nu, même occupé de manière similaire, relève d'un régime fiscal entièrement différent.

Le caractère non professionnel dépend d'un rapport entre les recettes de location meublée et les autres revenus du foyer, ainsi que d'un niveau de recettes annuelles. Franchir ces seuils fait basculer vers le régime professionnel, avec des conséquences sur les cotisations sociales et le traitement des plus-values de cession.

Comment comparer micro-BIC et régime réel sur ses propres chiffres

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers bruts perçus, sans possibilité de déduire une charge réelle en complément. Il reste pertinent tant que les charges effectives, intérêts d'emprunt compris, demeurent inférieures à ce forfait, ce qui est fréquent en début de location sans emprunt lourd.

Le régime réel déduit les charges réelles et amortit le bien, hors valeur du terrain, ainsi que le mobilier, selon des durées différentes. Cet amortissement neutralise souvent l'imposition des loyers pendant plusieurs années, sans même générer de déficit reportable, ce qui explique l'écart d'impôt fréquemment constaté entre les deux régimes.

Pourquoi la ventilation terrain, construction et mobilier est décisive

Le terrain n'est jamais amortissable : seule la valeur de la construction, distincte de celle du terrain, peut faire l'objet d'un amortissement annuel. Une ventilation absente ou mal établie expose à une remise en cause de la base amortissable retenue, avec un rappel d'impôt sur les années concernées.

Le mobilier et les équipements s'amortissent séparément du bâti, sur des durées plus courtes reflétant leur usure réelle. Une facture détaillée par poste, conservée dès l'acquisition, permet d'appuyer cette ventilation en cas de demande de justification de l'administration.

• Valeur du terrain, non amortissable, à isoler du prix total.
• Valeur de la construction, amortie sur sa durée d'usage estimée.
• Mobilier et équipements, amortis séparément sur une durée plus courte.
• Factures détaillées appuyant chaque composante de la ventilation.

Que devient l'amortissement non utilisé une année donnée

Contrairement à une charge classique, l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit imputable : sa fraction excédant le résultat de l'année est simplement mise en réserve, sans limite de durée, pour être utilisée sur un exercice ultérieur bénéficiaire.

Ce mécanisme suppose un suivi précis, exercice après exercice, du stock d'amortissements reportés par composant. Une liasse fiscale mal tenue ou un changement de prestataire comptable sans transmission complète du dossier peut faire perdre la trace de ce stock, avec un impact direct sur l'impôt des années suivantes.

Choisir entre micro-BIC et régime réel en LMNP

1. Vérifier l'éligibilité au statutConfirmer que les recettes et leur poids dans le foyer correspondent bien au statut non professionnel.
2. Chiffrer les charges réellesAdditionner intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance et frais de gestion.
3. Établir la ventilation du bienIsoler la valeur du terrain de celle de la construction et du mobilier.
4. Comparer les deux régimesConfronter le résultat net du réel, amortissements inclus, à l'abattement du micro-BIC.
5. Organiser le suivi comptableMettre en place le suivi des amortissements reportés si le réel est retenu.

Exemple, hypothèses simplifiées