Immobilier locatif
Vos revenus fonciers sont-ils déclarés au bon régime ?
En location nue, tout se joue sur le régime retenu et sur les charges effectivement déductibles : intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
En bref
En location nue, l'impôt dépend du régime retenu — micro-foncier ou réel — et des charges réellement déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Le réel engage plusieurs années, il se compare avant d'être exercé. Les déficits antérieurs restent reportables et se suivent.
Chiffres applicables : barèmes fiscaux 2026, datés et sourcés
- Le régime réel s'exerce sur option et engage pour une durée minimale.
- Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles en location nue.
- Un déficit foncier issu des charges hors intérêts est imputable sur le revenu global, dans une limite propre.
- Les déficits non imputés restent reportables selon des règles et des durées distinctes.
Micro-foncier ou régime réel : comment trancher
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur les loyers bruts, sans possibilité de déduire une charge réelle en plus. Il convient tant que le total des charges réellement supportées reste inférieur à cet abattement, ce qui est fréquent pour un bien récent sans travaux ni emprunt important.
Le régime réel déduit l'ensemble des charges effectivement payées : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion et de copropriété. L'option pour le réel engage sur une durée minimale, ce qui impose de comparer les deux régimes avant de l'exercer, pas après.
Quelles charges sont réellement déductibles au régime réel
Toutes les dépenses ne se valent pas : les intérêts d'emprunt et les frais de dossier liés à l'acquisition ou à des travaux sont déductibles, tout comme les primes d'assurance loyers impayés ou propriétaire non occupant. La taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire, l'est également.
Les charges de copropriété se déduisent pour leur quote-part réellement supportée par le propriétaire, une fois retranchée la part récupérable auprès du locataire. Les frais de gestion, honoraires d'agence et frais de procédure liés à un contentieux locatif complètent la liste des charges couramment admises.
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier liés à l'acquisition ou aux travaux.
- Taxe foncière hors part récupérable sur le locataire.
- Primes d'assurance loyers impayés et propriétaire non occupant.
- Charges de copropriété non récupérables et frais de gestion.
Comment fonctionne l'imputation d'un déficit foncier
Lorsque les charges dépassent les loyers perçus, le déficit constaté hors intérêts d'emprunt peut s'imputer sur le revenu global du foyer, dans une limite annuelle propre à ce mécanisme. La fraction du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt ne s'impute en revanche que sur les revenus fonciers des années suivantes.
Le déficit non utilisé au titre d'une année reste reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, pendant une durée déterminée. Ce report suppose un suivi rigoureux d'une déclaration à l'autre : un déficit oublié une année ne se rattrape pas automatiquement l'année suivante.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Charges déductibles | Abattement forfaitaire uniquement | Charges réelles au justificatif |
| Travaux et intérêts d'emprunt | Non déductibles séparément | Déductibles |
| Engagement de l'option | Aucun | Durée minimale à respecter |
| Déficit imputable sur le revenu global | Non applicable | Oui, dans une limite propre |
Vérifier le régime de ses revenus fonciers
- Additionner les charges réellesRecenser intérêts, travaux, taxe foncière, assurance et frais de gestion de l'année.
- Comparer à l'abattement forfaitaireConfronter ce total au montant que produirait le micro-foncier sur les mêmes loyers.
- Qualifier chaque poste de travauxDistinguer entretien et réparation, déductibles, des travaux de construction ou d'agrandissement.
- Suivre les déficits reportablesVérifier le solde de déficit encore imputable d'une année sur l'autre.
- Documenter l'option retenueConserver factures, avis de taxe foncière et tableau d'amortissement du prêt.
Exemple, hypothèses simplifiées
Un propriétaire perçoit des loyers annuels et supporte des intérêts d'emprunt ainsi que des travaux d'entretien importants la même année.
- Le total des charges réelles, intérêts compris, dépasse largement l'abattement forfaitaire du micro-foncier.
- Le régime réel est retenu, faisant apparaître un déficit une fois les charges déduites des loyers.
- La fraction de déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite applicable, le solde restant reportable sur les revenus fonciers suivants.
Un déficit foncier bien qualifié peut réduire le revenu global du foyer, mais sa répartition entre imputation immédiate et report exige un calcul précis.
Exemple de calcul à hypothèses simplifiées, fourni à titre pédagogique. Votre résultat dépend de vos documents.
Les points de contrôle sur revenus fonciers
- Régime micro-foncier ou réel, et intérêt chiffré de l'un par rapport à l'autre.
- Charges déduites contre charges déductibles réelles, ligne par ligne.
- Traitement des travaux : entretien et réparation d'un côté, construction ou agrandissement de l'autre.
- Déficits antérieurs reportables encore utilisables.
Les erreurs que l'on retrouve le plus souvent
- Déduire des travaux d'amélioration non éligibles en location nue.
- Oublier les intérêts d'emprunt et les frais de dossier de l'année d'acquisition.
- Perdre la trace d'un déficit reportable d'une année sur l'autre.
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Questions fréquentes
Le régime réel oblige-t-il à s'engager plusieurs années ?
Quels documents sont utiles ?
Peut-on renoncer au régime réel avant la fin de la durée d'engagement ?
Un bien vacant plusieurs mois génère-t-il quand même des charges déductibles ?
Les frais de notaire d'acquisition sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Sources officielles
- impots.gouv.fr — Revenus fonciers
- service-public.fr — Location nue
- BOFiP — Revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20)
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Information générale, à jour des règles applicables au moment de la rédaction. Elle ne remplace pas l'examen de votre situation : les montants et régimes cités dépendent de vos documents et sont validés par un professionnel partenaire.