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SCI à l'IR ou à l'IS : que payer chaque année ?

Une SCI à l'impôt sur le revenu impose le résultat foncier entre les mains des associés, au taux marginal d'imposition majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une SCI à l'impôt sur les sociétés amortit le bâti, ce qui réduit fortement le résultat taxable, mais l'argent sorti en dividendes subit ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026).

Règles à jour au

Intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien, gestion.

Déductible à l'IS uniquement. Terrain non amortissable.

Régime le moins coûteux cette année

Impôt sur les sociétés

écart annuel de 8 884 €

Détail du calcul
Résultat foncier à l'IR22 000 €
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux10 384 €
Résultat taxable à l'IS après amortissement10 000 €
Impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %)1 500 €
Aucune distribution : pas de PFU cette année0 €
Coût total à l'IS1 500 €
Écart annuel entre les deux régimes8 884 €

Ce que le calcul retient

  • Taux retenus : 30 % de taux marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux à l'IR ; 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % à l'IS.
  • L'option pour l'impôt sur les sociétés est irrévocable au-delà du cinquième exercice : la comparaison doit se faire sur la durée de détention, pas sur une seule année.
  • La revente change l'équilibre : à l'IS, les amortissements sont réintégrés et la plus-value relève du régime professionnel, sans abattement pour durée de détention.
  • Ne sont pas pris en compte : la rémunération du gérant, le coût de la comptabilité obligatoire à l'IS et la situation personnelle de chaque associé.

Estimation indicative calculée à partir des seules valeurs que vous saisissez, sur la base des règles générales en vigueur. Elle ne tient pas compte de votre situation complète et ne constitue pas un conseil fiscal : les montants doivent être validés par un professionnel au vu de vos documents.

Ce que ce simulateur prend en compte

  • SCI à l'IR : loyers moins charges déductibles, sans amortissement, imposés au taux marginal + 17,2 %.
  • SCI à l'IS : loyers moins charges moins amortissement, taxés à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %.
  • Distribution : part des bénéfices après IS versée en dividendes, soumise au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %.
  • Comparaison annuelle uniquement : la fiscalité de la revente n'est pas calculée ici.

Questions fréquentes

Quand la SCI à l'IS est-elle intéressante ?
Principalement lorsque le résultat est réinvesti plutôt que distribué, et quand l'amortissement du bâti annule une grande part du bénéfice taxable. Le gain annuel se paie souvent à la revente, où la plus-value est calculée sur une valeur nette d'amortissements.
L'option pour l'IS est-elle réversible ?
Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option. Passé ce délai, elle devient irrévocable.
Une SCI à l'IR peut-elle générer un déficit foncier ?
Oui. Le déficit foncier hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les dividendes de SCI à l'IS sont-ils toujours au PFU ?
Le prélèvement forfaitaire unique s'élève à 31,4 % depuis la LFSS 2026 (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) et s'applique par défaut. Les associés peuvent opter pour le barème progressif, avec abattement de 40 %, si cela leur est plus favorable — l'option est globale pour l'ensemble de leurs revenus mobiliers.

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Estimation indicative calculée à partir des seules valeurs que vous saisissez, sur la base des règles générales en vigueur. Elle ne tient pas compte de votre situation complète et ne constitue pas un conseil fiscal : les montants doivent être validés par un professionnel au vu de vos documents.