Immobilier locatif
Formulaire 2044 : quelle case pour quelle charge ?
La 2044 est l'annexe des revenus fonciers au régime réel : elle détaille loyers encaissés, charges déduites et intérêts d'emprunt, avant de reporter un résultat — bénéfice ou déficit — sur la déclaration principale.
En bref
La 2044 déclare les revenus fonciers au régime réel : loyers encaissés, charges payées, intérêts d'emprunt, puis résultat reporté sur la déclaration principale. Le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global en case 4BB ; celui issu des intérêts reste imputable sur les revenus fonciers en case 4BC.
Chiffres applicables : barèmes fiscaux 2026, datés et sourcés
- La 2044 concerne la location nue au régime réel, par obligation ou par option.
- Ce sont les loyers encaissés et les charges payées dans l'année qui comptent.
- Les intérêts d'emprunt se traitent à part en cas de déficit.
- La case 4BB vise le déficit imputable sur le revenu global, la 4BC celui reportable sur les revenus fonciers.
Qui doit la déposer
La 2044 s'impose dès que le régime réel s'applique : recettes foncières dépassant le plafond du micro-foncier, détention de parts de SCI relevant du réel, ou option volontaire lorsque les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire.
L'option pour le réel engage pour plusieurs années : elle se compare avant d'être exercée, en particulier quand un chantier important est prévu.
Ce qui se déduit, ce qui ne se déduit pas
Sont déductibles les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration, la taxe foncière, les primes d'assurance, les frais de gestion et de gérance, les provisions de copropriété et les intérêts d'emprunt.
Ne sont pas déductibles les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ni les dépenses portant sur un bien qui n'est pas donné en location nue.
- Déductible : entretien, réparation, amélioration d'un logement loué nu.
- Déductible : taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt.
- Non déductible : construction, reconstruction, agrandissement.
- Règle de date : c'est le paiement effectif dans l'année qui ouvre la déduction.
Le sort du déficit : 4BB, 4BC, 4BD
Quand les charges dépassent les loyers, le résultat est un déficit foncier. La fraction issue des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le surplus, hors intérêts, s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle prévue.
Les cases de la déclaration principale traduisent cette distinction : la 4BB reçoit le déficit imputable sur le revenu global de l'année, la 4BC celui reportable sur les revenus fonciers ultérieurs, et la 4BD le stock de déficits antérieurs encore disponibles.
Les points relus systématiquement
Les erreurs se concentrent toujours au même endroit : loyers appelés au lieu d'encaissés, travaux mal qualifiés, provisions de copropriété non régularisées l'année suivante, et reports de déficits perdus faute d'être repris d'une année sur l'autre.
| Case | Contenu | Imputation |
|---|---|---|
| 4BB | Déficit hors intérêts d'emprunt | Revenu global de l'année, dans la limite annuelle |
| 4BC | Déficit issu des intérêts d'emprunt | Revenus fonciers des 10 années suivantes |
| 4BD | Déficits antérieurs non encore imputés | Revenus fonciers des années suivantes |
Source : impots.gouv.fr — revenus fonciers
Un appartement loué nu, gros travaux d'entretien
9 600 € de loyers encaissés, 14 000 € de travaux de réfection payés dans l'année, 3 200 € d'intérêts d'emprunt, 1 100 € de taxe foncière et d'assurance.
- Résultat foncier : 9 600 − (14 000 + 3 200 + 1 100) = −8 700 € de déficit.
- Les intérêts, 3 200 €, ne s'imputent que sur les revenus fonciers futurs : ils partent en 4BC dans la limite de leur contribution au déficit.
- Le solde hors intérêts s'impute sur le revenu global de l'année en 4BB, dans la limite annuelle, l'excédent restant reportable.
La qualification des travaux et le tri intérêts / autres charges décident à eux seuls du gain immédiat et du gain différé.
Exemple de calcul à hypothèses simplifiées, fourni à titre pédagogique. Votre résultat dépend de vos documents.
Les points de contrôle sur formulaire 2044
- Loyers encaissés sur l'année, et non appelés, y compris les régularisations de charges.
- Charges déductibles : entretien, réparation, amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
- Intérêts d'emprunt isolés des autres charges, leur traitement en cas de déficit étant différent.
- Reports de déficits antérieurs et leur bonne ventilation entre revenu global et revenus fonciers.
Les erreurs que l'on retrouve le plus souvent
- Porter en charges des travaux de construction ou d'agrandissement, non déductibles.
- Déduire une facture payée l'année suivante : c'est la date de paiement qui compte.
- Confondre le report du déficit imputable sur le revenu global et celui reportable sur les revenus fonciers.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre les cases 4BB et 4BC ?
Qui doit déposer une 2044 ?
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Sources officielles
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Information générale, à jour des règles applicables au moment de la rédaction. Elle ne remplace pas l'examen de votre situation : les montants et régimes cités dépendent de vos documents et sont validés par un professionnel partenaire.