Votre plus-value immobilière a-t-elle été bien calculée ?

Comment se détermine la base de calcul de la plus-value

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier pouvant être majoré des frais d'acquisition et de certains travaux. Les frais d'acquisition se retiennent soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement selon un taux applicable au prix d'acquisition.

Les travaux majorant le prix d'acquisition doivent en principe être des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, justifiés par facture d'entreprise. Les travaux d'entretien courant ou déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas venir majorer une seconde fois le prix d'acquisition.

Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention

Deux abattements distincts s'appliquent selon la durée de détention du bien : l'un réduit la base soumise à l'impôt sur le revenu, l'autre réduit la base soumise aux prélèvements sociaux, avec des rythmes et des durées d'exonération totale différents entre les deux prélèvements.

Cette différence de rythme explique qu'un bien puisse être totalement exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux, ou l'inverse selon la durée exacte de détention au jour de la vente.

Quels cas d'exonération existent en dehors de la résidence principale

Au-delà de l'exonération de la résidence principale, traitée séparément, d'autres cas d'exonération existent : première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, cession d'un bien de faible montant, ou situation liée à l'âge ou à l'état de santé du vendeur selon des conditions précises.

Chaque exonération obéit à des conditions cumulatives strictes portant sur les délais, le remploi du prix de vente ou la composition du foyer. Une condition non remplie au jour de la vente fait perdre l'exonération dans son intégralité, sans tolérance partielle.

• Rassembler toutes les factures de travaux avant la vente, pas après.
• Vérifier la durée exacte de détention, jour pour jour si nécessaire.
• Identifier un éventuel cas d'exonération applicable à la situation du vendeur.

Quel est le rôle du notaire dans le calcul et jusqu'où le vérifier

Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration correspondante et reverse l'impôt dû lors de la signature de l'acte de vente. Ce calcul repose sur les éléments transmis par le vendeur : s'il manque une facture de travaux ou un frais d'acquisition, le notaire ne peut pas les intégrer de sa propre initiative.

Vérifier le calcul avant la signature suppose de contrôler le prix d'acquisition retenu, les frais et travaux ajoutés, la durée de détention utilisée et l'abattement appliqué. Une erreur constatée après la vente peut être corrigée par réclamation, mais reste plus longue et incertaine qu'une vérification préalable.

Vérifier le calcul d'une plus-value immobilière avant la vente

1. Réunir les actesRassembler l'acte d'acquisition initial et l'ensemble des factures de travaux susceptibles de majorer le prix.
2. Choisir le mode de fraisComparer frais réels justifiés et forfait applicable aux frais d'acquisition pour retenir le plus favorable.
3. Calculer la durée de détentionÉtablir la durée exacte entre la date d'acquisition et la date de vente prévue.
4. Appliquer les deux abattementsDistinguer l'abattement propre à l'impôt sur le revenu de celui propre aux prélèvements sociaux.
5. Vérifier un cas d'exonérationContrôler si une exonération spécifique s'applique avant de calculer un impôt qui pourrait ne pas être dû.
6. Relire l'acte notariéConfronter le calcul du notaire aux éléments réunis avant de signer.

Exemple, hypothèses simplifiées